#Novembre 2023. Plan Local d’Urbanisme bioclimatique à Paris : Notre décryptage. Quelles sont les conséquences à prévoir pour les investisseurs ?
En décembre 2020, la Ville de Paris a lancé la révision de son Plan local d’urbanisme. Le PLU qui avait précédemment été approuvé datait de 2006 et nécessitait d’être actualisé. Après plus de deux ans d’élaboration, le projet a été arrêté en Conseil de Paris le lundi 5 juin 2023. Avant approbation définitive, a priori en 2024/2025. Pour autant, bien qu’il en soit encore au stade de projet, ce PLU suscite déjà de nombreuses interrogations. Complexe et foisonnant, le PLU est un document de premier ordre pour les acteurs de l’immobilier (constructeurs, promoteurs et investisseurs) avec des impacts à court, moyen et long terme.
Le PLU bioclimatique est conçu pour être un outil clé dans une transformation urbaine importante, visant à réaliser les objectifs sociaux et environnementaux de Paris. Le document accorde une attention toute particulière aux qualités environnementales des projets ainsi qu’au logement et à la mixité fonctionnelle.
À travers cet article, La Marque Immobilière a voulu accompagner les acteurs immobiliers dans la lecture de ce document et décrypter les nouvelles règles applicables. À travers les documents publiés par le Conseil de Paris, nous nous interrogerons sur les conséquences du PLU bioclimatique sur le marché immobilier parisien.
Ce plan ambitieux pose plusieurs questions fondamentales quant à son impact sur le paysage urbain, le marché immobilier, et la vie quotidienne des Parisiens.
Comment le PLU influence-t-il le marché immobilier ? Quels sont les impacts aujourd’hui ?
Adoption de l’architecture bioclimatique : Comment le PLU influence-t-il l’architecture, la construction et la rénovation à Paris ?
Contraintes et opportunités pour les investisseurs : Quels défis et quelles opportunités le PLU bioclimatique présente-t-il ? Comment le PLU bioclimatique pourrait-il façonner l'avenir du marché immobilier à Paris ?
Impact sur le marché de la location saisonnière : Est-il encore possible d’investir dans cette niche ?
Restrictions sur le développement de bureaux : Quelles sont les règlementations imposées sur le développement de nouveaux espaces de bureaux ? Faut-il continuer à investir ?
L’avenir du marché tertiaire : Quelles pourraient être les conséquences du PLU sur le marché tertiaire, en termes de valeur des biens immobiliers et de liquidité ?
Impact sur le commerce local et les changements de destination : De quelle manière le PLU cherche-t-il à protéger le commerce local et à réguler les changements d’usage des bâtiments ?
À noter que des modifications sont susceptibles d’être appliquées d’ici son approbation finale (2024/2025).
Temps de lecture estimé : 9 minutes.
L’objectif étant de vous éclairer toute l’année sur un pan de l’actualité du marché immobilier parisien avec une vision, sincère, pratique et concrète, pour vous permettre de vous faire une opinion selon vos objectifs et peut-être, d’ouvrir le débat ensemble à la lecture de cet article.
La Marque Immobiliere fait le point sur les informations essentielles à connaître pour anticiper les contraintes imposées par les nouvelles règlementations.
“ Le Plan Local d'Urbanisme bioclimatique de Paris marque une étape décisive pour les acteurs de l’immobilier ”
INTRODUCTION AU PLAN LOCAL D'URBANISME BIOCLIMATIQUE (PLUb) DE PARIS
Le Plan Local d'Urbanisme bioclimatique de Paris marque une étape décisive dans l'évolution de la planification urbaine de la capitale française.
Conformément à la législation française, le PLU bioclimatique se compose de cinq éléments principaux. (1) « Avec le PLUb, Paris entend promouvoir une nouvelle méthode de conception des projets et étendre le principe du bioclimatisme à tous les champs de l’urbanisme, pour répondre aux défis auxquels la capitale doit faire face. » (2)
Ce document stratégique, qui intègre les principes du développement durable et de lutte contre le changement climatique est un « modèle d'urbanisme » visant à transformer l'environnement bâti de Paris. Il s'agit d'une réponse proactive aux enjeux écologiques actuels, tout en tenant compte des besoins sociaux urgents, tels que la crise du logement. Ce PLUb est le fruit d'une vision à long terme dont l’objectif est d’harmoniser le cadre de vie des Parisiens avec les impératifs environnementaux globaux.
Quelles sont les conséquences à prévoir pour les investisseurs ?
Haut rendement pour les investisseurs - paysage urbain pensé “bioclimatique”- amélioration de la vie quotidienne des Parisiens :
Ces 3 objectifs peuvent-ils être compatibles selon vous ?
OBJECTIFS ENVIRONNEMENTAUX ET SOCIAUX
Le PLU bioclimatique vise deux objectifs majeurs :
L'augmentation significative de l'offre de logements publics, avec un but de 40% de logements publics (d’ici 2035), dont 30% de logements sociaux d'ici 2035 et 10% de logements abordables ; (3)
La création de 300 hectares d'espaces verts supplémentaires pour favoriser la biodiversité et offrir des espaces de détente aux citadins.
Architecture Bioclimatique et nouveaux standards de construction
Le PLUb prévoit de prôner une architecture en phase avec les principes bioclimatiques.
Mais quel en serait l’impact pour les promoteurs ?
Ce nouveau PLU s’annonce different des précédents en ce que la construction devra être l’exception, et la transformation et la réhabilitation devenir la norme.
Les promoteurs pourraient bien être contraints de s’adapter aux nouveaux standards de construction, en tout cas pour les projets qui concerneront la capitale.
De plus, les normes de construction prévoient d’être plus rigides « Pour obtenir leur permis de construire, les porteurs de projet devront non seulement atteindre les seuils réglementaires du futur PLU sur l’ensemble des critères, mais aussi surperformer, c’est-à-dire dépasser le niveau de référence pour au moins trois indicateurs de deux thématiques différentes », a exposé le premier adjoint à la mairie en charge de l’urbanisme.
Quel va être l’impact de ces nouvelles normes sur le rendement d’un projet ? Les promoteurs sont-ils prêts à un tel changement ?
“ Avec le nouveau PLub, la construction devra être l’exception, et la transformation et la réhabilitation devenir la norme. ”
LES CONSÉQUENCES DU PASSAGE D’UN PLU VERS UN PLU DIT BIOCLIMATIQUE
Des demandes d’autorisation d’urbanisme soumises au “sursis à statuer”
Si vous êtes investisseur, vous avez peut-être déjà fait face à ce type de réponse indiquant un « sursis à statuer » en réponse d’une DP (Déclaration Préalable) déposée.
Pendant la phase de révision du PLU, une mesure supplémentaire peut en effet être mise en place : le sursis à statuer.
Il s’agit d’un processus de pré-instruction désormais requis pour certaines demandes d'autorisation d'urbanisme. Cette pré-instruction s'applique aux nouveaux projets de construction excédant 500 m² de surface de plancher, ou aux projets de rénovation dépassant 1500 m². Elle est également nécessaire pour les projets ayant un impact majeur sur l'environnement urbain, comme les bâtiments situés aux intersections, au centre des îlots, les surélévations, ceux liés à des enjeux patrimoniaux ou encore les hébergements hôteliers.
Ce dispositif légal autorise un report de la décision sur les autorisations de construire, limité à deux ans. Ce délai permet d'assurer l'alignement des projets avec les orientations du futur PLU bioclimatique, actuellement en discussion, notamment depuis le débat sur le Plan d'Aménagement et de Développement Durable (PADD).
L’évolution du parc immobilier de bureaux
Le marché immobilier de bureaux représente aujourd’hui une part significative de l'économie, avec un volume d'investissement atteignant environ 840 millions d'euros en 2022. (4)
Le PLUb de Paris s'attaque frontalement à la crise du logement en mettant en place des mesures visant à privilégier la création de logements, en particulier sociaux et abordables. Cette orientation se traduit par une politique de rééquilibrage de l'offre immobilière, limitant le développement de nouveaux espaces de bureaux, surtout dans les arrondissements centraux et à l'ouest de la ville, où l'immobilier de bureau est déjà saturé. Des servitudes d’urbanisme, appelées « pastillage » seront instaurées pour réserver des emplacements spécifiques au logement et assurer une mixité fonctionnelle et sociale, reflétant ainsi une volonté de diversifier les usages au sein de la métropole parisienne.
Autrement dit, les pastilles auront pour vocation de transformer la destination de ces immeubles en logements. Les conséquences : limiter la création de nouveaux bureaux tout en diminuant les surfaces existantes.
À Paris, le prix au m2 du bureau est valorisé à + de 15 000€. Alors que le mètre carré de logement social en vaut 4 200 euros. (5)
On peut ainsi s’interroger sur la perte de bénéfices qui inquiète les investisseurs.
Faut-il investir aujourd’hui dans un immeuble « pastillé » ? Quelles conséquences à la revente ?
Faut-il investir aujourd’hui dans un immeuble « pastillé » ? Quelles conséquences à la revente ?
L’évolution des hébergements touristiques
La régularisation des logements touristiques est une autre mesure qui va dans ce sens. Face à un foncier parisien lucratif, la ville de Paris veut établir de nouvelles règles pour les logements touristiques.
En France, avec l’arrivée de Airbnb à Paris dans les années 2000, l’hébergement touristique (ou « meublé de tourisme » ou « hébergement hôtelier » ou « location saisonnière courte durée ») s’est développé de manière exponentielle et tout particulièrement à Paris, atteignant des rentabilités jusqu’à 20% par an alors qu’un investissement locatif classique à Paris, permettrait d’atteindre 2 à 3% par an. Les investisseurs ont vu ici une opportunité qu’ils n’ont pas manqué de saisir.
Le principe était le suivant : transformer les locaux commerciaux en hébergement hôtelier. On peut observer plusieurs centaines de Déclaration Préalable déposée auprès de la Ville de Paris. Ce type d’investissement à visiblement affecter l’offre de logements parisiens et a contribué à tendre le marché du logement.
Ainsi, avec la mise en place du PLUb, la ville de Paris a pour ambition de contraindre les nouvelles demandes d’autorisations liées au changement de destination en hébergement hôtelier.
Peut-on encore trouver des opportunités ? Quel est le prix d’acquisition d’un bien permettant d’exercer ce type d’activité toute l’année à Paris ?
L’évolution des “Dark Stores”
Suite à la crise sanitaire, un nouveau phénomène, nommé « dark stores » ou encore « dark kitchens » a émergé à Paris et dans d’autres grandes villes européennes.
Ce modèle avait d’ailleurs été initié par une personnalité bien connue : Travis Kalanick, l’ancien PDG controversé d’Uber. Avec « CloudKitchens », la start-up s’est spécialisée dans le rachat de bâtiments à bas prix pour y construire des cuisines uniquement dédiées à la livraison de repas sans devanture. (6)
Un marché en plein essor à Paris, en effet de plus en plus de parisiens commandent leurs repas à distance.
Mais ce modèle ne semble pas être au goût de la Ville de Paris et cause plusieurs difficultés dans la capitale. Cette activité participerait à la dénaturation du commerce de proximité et serait source de nuisances aux voisinages, notamment sonores, dues aux va-et-vient constants des livreurs.
Face à ces défis, la ville de Paris a pris des mesures pour combattre cette concurrence jugée « déloyale ». En 2023, une avancée juridique a permis de mieux encadrer ces structures. Lors d’un litige entre la Ville de Paris et des entreprises de dark stores, le Conseil d’État a statué que les dark stores seraient à présent qualifiés comme étant « des entrepôts » au sens du droit de l’urbanisme.
Plusieurs conséquences (7) :
- Règlementaire : Les dark stores et dark kitchens vont devoir régulariser leur situation auprès des villes (autorisations de changement de destination) ;
- Contractuelles : Impossibilité d’exploiter le fonds de commerce en l’absence d’autorisation de la ville.
La protection du commerce est ainsi au cœur de ce nouveau PLU en interdisant notamment « les changements de destination de cellules commerciales et artisanales sur certaines rues ». (8)
Plus largement, le commerce de proximité sera favorisé par la Ville de Paris. « Les défis environnementaux et sociaux que nous traversons impliquent d’approfondir la protection et l’accompagnement des commerces et nous incitent à renoncer à de nouveaux grands centres commerciaux, très consommateurs d’espace et qui font concurrence au commerce de proximité ». (9)
CALENDRIER ET VALEUR JURIDIQUE DU PROJET DE PLU
Bien que le PLU bioclimatique ne soit pas encore officiellement adopté, il influence déjà les décisions d'urbanisme à Paris. Les règles actuelles peuvent être suspendues pour les projets qui seraient en contradiction avec les objectifs du futur PLU. Par exemple, on remarque actuellement pour certaines DP, des décisions type « sursis à statuer » de la part de la Mairie de Paris.
Si vous souhaitez recevoir le nouveau PLUb dès publication, contactez nous ici
CONCLUSION ET PERSPECTIVES : IMPACTS SUR LE MARCHE TERTIAIRE
Le PLU bioclimatique est prévu pour une adoption en 2024/2025, après quoi il deviendra le cadre juridique régissant le développement urbain de Paris.
Quels sont les impacts à prévoir ? Comme toute évolution nous ne pouvons pas anticiper précisément les conséquences de ce nouveau PLU, néanmoins quelques tendances peuvent être présagées.
Compte tenu de la disparité des valeurs entre les marchés résidentiels et tertiaires, l’adoption du PLUb risque t - elle de réduire la valeur vénale des bureaux qui seraient transformés en logements ?
Nous anticipons plusieurs impacts et notamment : La liquidité et la valeur vénale de certains biens, notamment pour ceux qui sont soumis à des servitudes d'urbanisme. Face à ces changements réglementaires, une adaptation stratégique s'impose. Il devient impératif de réviser les approches d'asset management, d'arbitrage et d'acquisition pour tenir compte de ces nouvelles réalités, notamment en matière de performance énergétique.
Le PLUb pourrait également servir de référence pour d'autres villes, en raison de son approche “novatrice” et de son engagement en faveur de la durabilité.
En conclusion, le PLUb de Paris est un document de planification urbaine “avant-gardiste” qui redéfinit l'avenir de la ville en mettant l'accent sur la durabilité, la mixité sociale et fonctionnelle, et en répondant aux défis du changement climatique. Il représente un changement de paradigme pour les acteurs de l'immobilier, qui doivent désormais naviguer dans un cadre réglementaire en mutation, tout en intégrant les objectifs environnementaux et sociaux de la métropole dans leurs stratégies.
Aujourd’hui, l’atteinte de ces objectifs nécessite un savoir-faire particulier des professionnels (usage de matériaux écologiques, processus de végétalisation, maîtrise des nouvelles règlementations etc.) qui pourrait imposer une révision globale des méthodes de construction et de rénovation actuelles. Pour assurer le rendement de chacune des acquisitions, malgré des taux actuellement élevés, une réévaluation des stratégies existantes pourrait être essentielle face à un environnement en constante évolution.
Et vous, quel est votre avis ?
En tant que professionnel de l’immobilier, La Marque Immobilière maîtrise le PLU de Paris et vous informe des opportunités et des contraintes.
Qu’attendez-vous pour investir ?
Si vous êtes à la recherche d'un bien à Paris, nous serions ravis de discuter de votre projet et de vous fournir les informations nécessaires.
Plus d’informations ici
Et vous, où en êtes-vous ?
Cette lettre, c'est aussi une invitation à la discussion.
Sentez-vous libre de réagir, me proposer du contenu, me poser des questions.
Pour avoir accès aux meilleures opportunités d'investissement à Paris, région parisienne, contactez-nous pour en discuter.
Ou par e-mail : emilie@lamarqueimmobiliere.com
Photos : Photographes indépendants
Source :
(1) Un rapport de présentation qui expose les considérations et les objectifs du plan, le projet d'aménagement et de développement durables (PADD) qui définit les orientations stratégiques, les orientations d’aménagement et de programmation qui détaillent les projets spécifiques, un règlement qui fixe les règles d’utilisation du sol, et des annexes qui fournissent des informations complémentaires.
(2) https://plubioclimatique.paris.fr/projet/datas/pdf/PADD.pdf
(4) https://www.jll.fr/
(6) https://www.ladn.eu/tech-a-suivre/cloudkitchens-cuisines-fantomes-ex-patron-uber/
(7) https://novlaw.fr/changement-de-statuts-des-dark-stores-et-dark-kitchens/
(8) https://plubioclimatique.paris.fr/projet/datas/pdf/PADD.pdf
(9) https://plubioclimatique.paris.fr/projet/datas/pdf/PADD.pdf
Pour en savoir plus : https://www.paris.fr/dossiers/avec-le-plan-local-d-urbanisme-bioclimatique-paris-devient-plus-verte-et-solidaire-71
Directrice de la publication : Emilie Pitout
