#Mai 2022. Focus sur les nouvelles règles du Diagnostic de Performance Énergétique. 1er janvier 2023 : la loi « Climat et Résilience » vous autorisera-t-elle encore à louer votre logement ?
L’écologie est un enjeu au cœur des débats.
Le défi énergétique qui concerne l’ensemble de la planète s’est concrétisé en France par la promulgation de la loi n° 2015-922 relative à la transition écologique pour la croissance verte. En vigueur depuis le 17 août 2015, cette loi désigne 9 objectifs à atteindre pour réussir la transition énergétique.
À la suite de nombreux mouvements sociaux en France, “le climat doit être au coeur du projet national et européen” déclare Emmanuel Macron, l'État s'est engagé à respecter l'objectif fixé en avril 2021 par l’Union européenne : baisser d’au moins 55% les émissions de GES d’ici 2030.
Cette loi impacte la sphère de l’immobilier avec des mesures que les propriétaires vont devoir appliquer dans les prochaines années.
Qu’est-ce que le Diagnostic de Performance Énergétique ?
Quel est l’impact de cette loi sur vos investissements locatifs ?
Au vu de ce contexte, vaut-il mieux vendre son bien immobilier ou réaliser les travaux ?
Quelles sont les échéances à retenir ?
Allez-vous décider de vendre votre bien immobilier avant une interdiction de louer ?
Êtes-vous obligé d’effectuer les travaux énergétiques ?
Un logement énérgivore se vend-il - beaucoup - moins cher qu’un bien thermiquement performant ?
Que prévoit la loi ?
Pourquoi et comment cette interdiction de location des DPE F et G sera-t-elle mise en place ?
Je vous partage l'actualité du marché immobilier pour aiguiser votre point de vue.
Temps de lecture estimé : 5 minutes.
L’objectif étant de vous éclairer chaque mois sur un pan de l’actualité du marché immobilier parisien avec une vision, sincère, pratique et concrète, pour vous permettre de vous faire une opinion selon vos objectifs et peut-être, d’ouvrir le débat ensemble à la lecture de cet article.
La Marque Immobiliere fait le point sur les règles essentielles à connaître pour anticiper les contraintes imposées par les nouvelles règlementations.
Le DPE est-il une recommandation ou une nouvelle règlementation ?
La loi du 22 août 2021 dite "loi Climat et Résilience", vise à accélérer la transition écologique de la société et de l'économie française.
La loi prévoit notamment, en matière de logement et d’artificialisation des sols : L’éradication progressive des "passoires thermiques", l'instauration d'aides financières pour les travaux de rénovation, la division par deux du rythme de la bétonisation d’ici 2030, l’interdiction de construire de nouveaux centres commerciaux entraînant une artificialisation des sols et la couverture de 30% du territoire par des aires protégées.
La loi est détaillée ici (1)
Qu’est-ce qu’une passoire énergétique ?
Ces passoires thermiques posent aujourd’hui un véritable problème d’ordre social, environnemental et économique. L’État compte bien agir à court, moyen et long terme en éradiquant les logements qualifiés de « passoires énergétiques ».
Les passoires énergétiques sont des logements présentant une consommation d’énergie particulièrement élevée par rapport aux besoins réels des occupants.
Selon Emmanuelle Wargon, ministre déléguée chargée du logement “5 millions de logements sont des passoires énergétiques.” (2)
À compter du 1er janvier 2023, en France métropolitaine, les logements dont la consommation énergétique est supérieure à 450 KWh par mètre carré et par an en énergie finale seront considérés comme indécents et ne pourront plus être loués : il s'agit d'une partie des biens classés G.
Les logements les plus énergivores ne pourront plus être proposés à la location. À partir de cette date, ce critère s'appliquera aux nouveaux contrats de location conclus ou renouvelés. Les professionnels de l'immobilier doivent informer leurs mandants, dès à présent, afin qu'ils puissent envisager les travaux nécessaires pour permettre la mise en location de leurs biens.
Concrètement auprès des ménages, l’impact sur les factures est celui-ci : 1000€ d’économie par an et par logement concerné.
“Environ 90 000 logements en location sont concernés, dont environ 20 000 dans le parc social” (Barbara Pompili et Emmanuelle Wargon,) (3)
Pourquoi le gouvernement veut obliger les propriétaires de biens F et G à réaliser des travaux ?
Souvent, les occupants se trouvent être obligés de sur consommer pour compenser la déperdition de chaleur générée par la mauvaise isolation du logement.
Les conséquences sur les ménages : difficultés financières pour l’occupant (facture énergétique supérieure à un logement similaire), conséquence climatique négative pour la planète, inconfort et risque sanitaire des occupants qui se privent de chauffages, dévalorisation des logements classés F ou G, qui se vendent moins bien.
En résumé, voici les principaux objectifs de ce DPE :
- Accélérer les changements,
- Rénover tous les logements énergivores,
- Sortir les ménages les plus modestes de la précarité énergétique.
En France, pour faire appliquer une Loi, l’État prévoit plusieurs sanctions afin de contraindre les propriétaires de trouver une solution pour atteindre les objectifs de la Loi Climat et Résilience.
Aujourd’hui, 1 logement sur 4 est considéré comme très énergivore (26.3% des logements en France ont une étiquette F ou G) (4)
Comment l’expliquer ?
- Ancienneté du parc francilien
- 7 logements sur 10 ont été construits avant 1945
Quelle est la réaction des acquéreurs. En 2021 :
- 60% des ventes concernaient des logements avec une étiquette A, B, C ou D
- Les acquéreurs deviennent de plus en plus vigilants sur la note énergétique attribuée au logement qu’ils vont acquérir.
Dans 12ans, avec les données actuelles, 63% des logements en Ile de France ne pourront plus être loués (étiquette E, F, G).
La Marque Immobilière est spécialisée dans l’investissement immobilier à Paris.
Quels sont les délais applicables ?
Depuis le 1er juillet 2021, le diagnostic de performance énergétique (DPE) n'est plus informatif mais opposable. Son contenu et sa méthode de calcul sont également modifiés.
Cela signifie que le locataire a le droit de se retourner contre le bailleur si le logement loué ne se situe pas dans la classe énergétique annoncée.
Si vous décidez de vendre voter bien immobilier, vous devez réaliser un DPE à présenter aux futurs acquéreurs. Les notaires l’exigent pour réaliser la vente.
La méthode de calcul et les évolutions ici (5)
Le nouveau diagnostic de performance énergétique doit impérativement être réalisé par un diagnostiqueur professionnel certifié.
La durée de validité générale reste de 10 ans, quelques spécificités à prendre en compte pour les diagnostics réalisés avant la date du 1er juillet 2021, ainsi ceux réalisés :
Entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu'au 31 décembre 2022
Entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu'au 31 décembre 2024
Si le DPE individuel est obligatoire, le DPE collectif le devient aussi pour les copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013.
À partir de 2024, les copropriétés composées de plus de 200 lots, devront effectuer ce DPE collectif, les plus petites copropriétés pourront attendre 2026.
Le calendrier des prochaines échéances :
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Dès le 1er janvier 2022, tous les bailleurs ont l’obligation d’afficher une fourchette de prix de la consommation énergétique annuelle du logement dans les annonces immobilières.
Le DPE est obligatoire dans le cadre de la mise en vente d’un bien immobilier.
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Les propriétaires de logements très mal isolés (classes F ou G) seront obligés de réaliser des travaux de rénovation énergétique s’ils veulent augmenter le loyer de leur bien en location.
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Les logements situés au-dessus du seuil d’indécence énergétique deviennent impropres à la location. Il s’agit des biens consommant plus de 450 kWh.m2 par an en énergie finale.
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Toutes les classes G deviennent interdites (consommation supérieure à 420 kWh.m2.an).
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L’interdiction de mise en location s’étend aux maisons et appartements de classe énergie F.
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Les biens classés E entrent à leur tour dans la catégorie des logements indécents et deviennent interdites à la location.
Reste à savoir quel est le coût de ces rénovations pour les propriétaires qui souhaiteraient se lancer dans des travaux ambitieux.
Quelles sont les aides proposées par l’État ?
« Ma Prime Rénov’ » est-il accessible à tous ?
Les conseils de La Marque Immobiliere :
-Vous êtes propriétaires et vous vivez dans votre logement : réalisez un DPE cette année pour anticiper les travaux énergétiques à venir et réduire votre facture énergie.
-Vous êtes propriétaires et un locataire occupe votre logement : vous devez réaliser un DPE dès que possible pour mesurer la performance énergétique et connaître la note attribuée à votre logement. À partir du 1er janvier 2023, certains logements ne pourront plus être proposés à la location sans rénovation.
-Vous êtes propriétaires et personne n’occupe votre logement : nous vous recommandons d’effectuer un DPE dans les meilleurs délais afin de connaître la meilleure option à envisager : vendre votre bien immobilier ou faire les travaux ? Dans tous les cas, cela permettrait de mettre votre bien aux normes.
Décarboner le logement est un enjeu écologique, social, économique et financier pour le président réélu, ce 24 avril, Emmanuel Macron.
Les aides financières vont-elles être suffisantes pour permettre la rénovation du parc immobilier en France avant 2034 ?
Qu’attendez-vous pour investir ?
Et vous, où en êtes-vous ?
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Sources :
Photos : © La Marque Immobiliere
(2) https://www.vie-publique.fr/
(3) https://www.ecologie.gouv.fr/
(4) Insee
(5) https://www.service-public.fr/particuliers/actualites/A14841
Directrice de la publication : Emilie Pitout
