#Août 2023. Focus sur une activité qui semble particulièrement rentable à Paris : les meublés touristiques. Louer sans restriction sur Airbnb à Paris : comment faire ?
La location saisonnière à Paris est-elle un bon investissement ?
La rentabilité en location saisonnière observée à Paris est généralement supérieure à celle d’une location classique. En cause, les meublés touristiques ne sont pas soumis au plafonnement des loyers. En fonction de critères nombreux, la rentabilité nette de ce type d’investissement peut osciller entre 6 et 10 % en moyenne.
Toutefois, il faut contrebalancer les avantages et les inconvénients.
Paris, une ville toujours aussi touristique ?
Selon un nouvel indice du World Travel & Tourism Council (WTTC), (1), Paris est la ville la plus puissante du monde pour le tourisme. Un événement à venir est sur le point de susciter une affluence exceptionnelle dans la capitale : les Jeux Olympiques et Paralympiques de Paris 2024 (26 juillet au 11 août et 28 août au 8 septembre).
Tous les acteurs du tourisme semblent aujourd’hui mobilisés pour accueillir ces voyageurs du monde entier. Nous allons nous intéresser aux logements proposés à ces touristes : les meublés touristiques.
Côté investisseur, quels sont les enjeux ?
Louer sans restriction sur Airbnb à Paris : l’option du local commercial ?
Quelles sont les conditions requises pour louer son bien toute l’année ?
Qu’est ce qu’un changement de destination ? Et un changement d’usage ?
Est-ce un investissement vraiment rentable sur le long terme ?
Je vous partage l'actualité du marché immobilier pour aiguiser votre point de vue.
Temps de lecture estimé : 6 minutes.
L’objectif étant de vous éclairer toute l’année sur un pan de l’actualité du marché immobilier parisien avec une vision, sincère, pratique et concrète, pour vous permettre de vous faire une opinion selon vos objectifs et peut-être, d’ouvrir le débat ensemble à la lecture de cet article.
La Marque Immobiliere fait le point sur les règles essentielles à connaître pour anticiper les contraintes imposées par les nouvelles règlementations.
Nous vous donnons toutes les clés pour accueillir des voyageurs dans votre logement en 2024.
Peut-on transformer un logement en local commercial ?
Dans les grandes villes françaises la transformation des locaux d’habitation en locaux commerciaux (bureaux, ateliers, hôtels, …) est réglementée par l’article L.631-7 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation.
En effet, il est possible de transformer un logement en local commercial. Cependant, pour effectuer ce changement, vous devez obtenir l'autorisation de la mairie en ce qui concerne la modification de la destination de l'espace.
Dans certaines communes, en plus de modifier la destination, il peut être nécessaire de demander une autorisation spécifique pour changer l'usage d'un logement. Il est également important de signaler ce changement aux autorités fiscales en effectuant une déclaration appropriée.
Comment établir l’usage de mon local ?
Il n’existe que deux usages de locaux dans cette réglementation : à usage d’habitation et à un autre usage que l’habitation. Un local est réputé avoir l’usage auquel il est affecté au 1er janvier 1970.
Le changement d'usage consiste, par exemple, à transformer un local à usage d'habitation en un local professionnel ou commercial (2).
Cependant, dans le cadre d’une copropriété, il est important de vérifier le règlement de copropriété pour s'assurer que le nouvel usage envisagé ne va pas à l'encontre de la destination de l'immeuble, qui peut être exclusivement résidentielle ou permettre des activités professionnelles.
Dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans certaines autres zones spécifiques (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne), l'autorisation de changement d'usage est obligatoire pour tous les types de logements et leurs annexes.
Pour faire une demande de changement d'usage, vous devez obtenir un formulaire auprès de la mairie de la commune où se trouve l'immeuble concerné. Plus d’informations sur la règlementation ici .
Le changement d'usage est permis selon des conditions établies par le conseil municipal ou par une décision de la communauté de communes. Il est possible qu'une compensation soit requise. Cette compensation permet de contrebalancer la perte de logements résultant du changement d'usage demandé.
Changement de destination
Un immeuble est construit pour une destination précise, définie dans le permis de construire. Le changement de destination implique la modification de l'usage prévu pour tout ou une partie du bâtiment.
Il existe plusieurs types de destinations qui se décomposent en sous-destinations.
“En France, Paris est la ville où le dispositif de compensation est le plus avancé. Pourquoi ? Car le foncier y est précieux et les valeurs locatives des biens immobiliers élevés.”
Le cas spécifique de Paris
À Paris, si vous envisagez de transformer votre logement en local commercial, vous devez faire une demande de compensation pour obtenir la “commercialité”.
Le logement sujet au changement d'usage et le local de compensation doivent être situés dans le même arrondissement et doivent être transformés simultanément.
L'autorisation de changement d'usage concerne le local et elle est définitive. On parle de compensation à titre réel.
En France, Paris est la ville où ce dispositif est le plus avancé. Pourquoi ? Car le foncier y est précieux et les valeurs locatives des biens immobiliers élevés.
A Paris, le prix d’achat de la commercialité varie entre 600 à 5 000 € le m2, selon les quartiers.
La Marque Immobilière déniche des locaux commerciaux à Paris, selon vos objectifs de rentabilité.
Meublés touristiques : les démarches à suivre pour louer sur une courte durée votre bien, toute l’année.
La ville de Paris (Direction du Logement et de l’Habitat) a mis à jour le Règlement Municipal en janvier 2022, celui-ci est consultable ici.
Pour connaître toutes les étapes à respecter et à connaître, plus d’informations ici .
Côté investisseur, quels sont les enjeux ?
Aujourd’hui, investir à Paris n'est pas forcément le placement le plus rentable. Avec un rendement brut de l'ordre de 3 % en moyenne (3) , la capitale est loin d'offrir la meilleure performance de l'Hexagone. Les investisseurs ont plutôt tendance à investir dans ce type d’actif dans une logique patrimoniale dans le but de réaliser une plus-value à la revente.
C’est alors qu’il y a quelques années, pour augmenter les revenus locatifs et passer au travers de la règlementation des loyers plafonnés à Paris, des investisseurs se sont intéressés aux meublés touristiques.
Le concept est assez simple : transformer un local commercial en meublés touristiques, pour répondre à la demande des voyageurs qui a augmenté depuis la crise sanitaire, et offrir pour certains des prix à la nuitée plus attractif.
La contrepartie pour les investisseurs ? Louer son bien toute l’année avec une rentabilité nette pouvant atteindre les 10%.
Néanmoins aujourd’hui, trouver un local commercial permettant de réaliser ce type d’activité est de plus en plus difficile (car très recherché par les investisseurs).
À moins de 400 jours des Jeux Olympiques de Paris, les Franciliens sont de plus en plus nombreux à penser à louer leur logement sur Airbnb le temps des festivités. Des particuliers et des professionnels qui se montrent disposés à mettre en location leur logement pour un tarif à la nuitée qui pourrait connaître une hausse significative.
12 à 15 millions de visiteurs attendus (4).
Et vous, que pensez-vous de cet investissement ?
L’offre proposée en meublés touristiques va t-elle un jour dépasser la demande des touristes ? Quelles seront les prochaines règlementations imposées par la Mairie de Paris ?
Qu’attendez-vous pour investir ?
Si vous êtes à la recherche d'un bien à Paris qui satisfait toutes les conditions requises pour établir une activité d'hébergement hôtelier, n'hésitez pas à nous contacter.
Nous serions ravis de discuter de votre projet et de vous fournir les informations nécessaires.
En tant qu’expert de cette niche, nous trouvons des locaux commerciaux à Paris, selon vos objectifs de rentabilité, grâce à une recherche sur-mesure.
Plus d’informations ici
Et vous, où en êtes-vous ?
Cette lettre, c'est aussi une invitation à la discussion.
Sentez-vous libre de réagir, me proposer du contenu, me poser des questions.
Pour avoir accès aux meilleures opportunités d'investissement à Paris, région parisienne, et en savoir plus sur le meilleur moment pour investir en fonction de votre situation, prenez rendez-vous avec moi pour en discuter.
Ou par e-mail : emilie@lamarqueimmobiliere.com
Sources :
Photos : © La Marque Immobiliere
(1) Étude relayée par CNN
(2) https://entreprendre.service-public.fr/
(3) Les Echos
(4) https://www.capital.fr/immobilier/airbnb-le-pactole-que-vont-empocher-ses-utilisateurs-grace-aux-jo-de-paris-1466522
Directrice de la publication : Emilie Pitout
